Ги има дури 50.000!
Рекордниот пораст на цените на недвижностите во Хрватска отвори бројни теми.
Некои се даночниот систем на Хрватска, кој се заснова на оданочување на потрошувачката и производството, а речиси го игнорира оданочувањето на имотот и недвижностите, субвенциите за АПН кои докажано ги зголемуваат цените, дискусијата за изградба на социјални станови итн. пишува Индекс.
Една од темите е бројот на празни станови кои постојат во Хрватска, особено во големите градови.
Деловниот неделник „Лидер.хр“ пред неколку дена ја објави својата анализа, според која само во Загреб има речиси 50.000 празни станови со вкупна вредност од над седум милијарди куни (929 милиони евра).
Анализата е направена врз основа на споредба на податоците од Државниот завод за статистика и податоците за потрошувачката на електрична енергија од ХЕП ОДС. Според ДЗС, во Загреб живеат околу 300 илјади домаќинства, а бројот на станбени единици е 393 илјади.
Во исто време, HEP ODS наведува дека 47.567 потрошувачи од категоријата домаќинства трошат помалку од 500 kWh годишно, иако просечната потрошувачка на домаќинствата во Хрватска е 3500 kWh годишно. Има вкупно 402.000 приклучоци, околу 10.000 повеќе од наведените станови на ДЗС во последниот попис на населението.
Многу е тешко да се утврди точниот број на станови кои не се користат, па од повеќе извори се обидоа да утврдат дали е точна проценката на Лидер за 50 илјади празни станови во Загреб. За жал, не постојат точни статистички податоци собрани од една институција, па за да се утврди вистинската состојба, неопходно е да се консултирате со различни страни. Една од причините е самата држава.
Земјотресот во Загреб го влоши проблемот со празни станови, особено во центарот на градот. Според некои проценки, илјадници станови се ослободени во најтешко погодените градски квартови, а тоа го призна и Министерството за просторно планирање, градежништво и државен имот.
Многу станови не се продаваат или изнајмуваат
На барањето на Индекс, Државниот завод за статистика (ДЗС) одговори дека ги нема бараните податоци, но ги упати до Здружението на бизниси со недвижнини при ХГК. Тие се доста критични кон проценката за 50.000 празни станови во Загреб, иако признаваат дека ни тие не знаат точно колку ги има.
„ХГК ги нема бараните податоци. Здружението на бизниси со недвижности ја цени иницијативата на новинарот, но смета дека споменатите бројки за празен недвижен имот се целосно неосновани и самото спомнување на какви било бројки врз основа на ваква површна анализа е многу штетно. Илустративно – 50.000 празни станбени единици личат на празен град поголем од Задар “, јасно одговорија тие.
Агентот за недвижности Сањин Растовац, косопственик на агенцијата за недвижности Скај од Загреб, не се согласува целосно со ова. „Кога ја прочитав таа информација, прво бројката звучеше нереално висока, но од друга страна не е невозможно“, одговори тој.
„Гледам една од можните грешки на сметката е тоа што е наведено дека бројот на станови се зголемил за само 9 илјади од 2011 до 2021 година и дека според податоците на ЦБС во тој период се изградени 19.800 нови. па на нивните вкупно 10 илјади празни станови додадоа. Мислам дека забораваат на фактот дека мораше да се урнат многу стари згради/куќи за да се создадат овие нови станови, така што одреден процент од тие 10 илјади веќе постоеле, така што таа бројка не е најточна“, објасни Растовац.
„Во Загреб знаеме дека има многу наследени станови, особено во центарот, кои со години се празни и кои не се одржуваат, ниту се издаваат под кирија. Земјотресот го разоткри тој факт, но и причината зошто од 2020 година имаме уште повеќе празни станови од порано. Се додека не се почне со реновирање на тие згради или од државни или од приватни извори, бројот на празни станови ќе биде голем“, открива Растовац.
„На пример, неодамна разговарав со една госпоѓа која има трособен стан за адаптација на одлична локација кој е празен веќе некое време и нејзината одлука е така да биде барем уште 3-4 години бидејќи не и е на продажба. На сето ова можам да кажам: празен имот е најлош имот“, заклучува тој.
Ситуацијата во Загреб нагло се влоши по земјотресот
„Министерството за просторно планирање, градежништво и државен имот не води евиденција на објекти, како и евиденција за користење на објектите, така што овие податоци ги немаме на располагање. Во однос на државните станови, појаснуваме дека Министерството нема евиденција за сите државни станови бидејќи со некои станови стопанисуваат и други органи (МО, Министерство за одбрана и сл.)“, велат од Министерството.
„Она што можеме да го кажеме е дека земјотресот секако влијаеше на тоа што во овој момент има голем број празни станови во Долниот и Горниот град, со оглед на тоа што се работи главно за стари згради кои беа оштетени во земјотресите. забележуваат тие.
Грубата статистика покажува дека, според пописот на населението од 2011 година, во Долниот град живееле околу 37.000 жители, додека според пописот од 2021 година, имало 31.000 жители. А според пописот од 2011 година, во Горњи Град живееле околу 31.000 жители, додека според пописот од 2021 година имало 26.000 жители. Пописот покажува дека имало намалување за 11.000 жители само во овие два градски реони“, потврдувајќи го катастрофалното влијание на земјотресот во центарот на Загреб.
Државата има многу станови, многу лошо стопанисува со нив
За коментар била контактирана Маја Џерек, „свиркач“ од Државен недвижен имот, која открила разни неправилности во таа државна компанија, поради што била незаконски отпуштена.
„Според извештаите за работењето на „Државна некретнине ДОО“ и на Министерството за просторно планирање, градежништво и државен имот, во Хрватска има 629 празни државни станови“, смета тој.
„Проблемот е што државата го донесе Законот за управување со државен имот, според кој сите станови се издаваат по пазарни цени и преку јавен конкурс по принципот „кој нуди највисоко“, а од 2016 година не Објавен е единствен конкурс за изнајмување, а плаќањето на 2 милиони куни годишно за „ладно возење“, давачки и комуналии“, објаснува Џерек.
„Од друга страна, според законските прописи, градовите и општините губат недвижен имот на своето подрачје затоа што стануваат сопственост на државата, а државата за овие новостекнати станови не распишува тендери, не ги издава. Кога се носеше Законот за управување со државен имот, тие станови требаше да се дадат на млади луѓе за социјална кирија или да се пропишат критериуми за да се овозможи прифатливо домување и долгорочна кирија.
Државата можеше да се грижи за социјално најзагрозените луѓе во тие станови, на пример по земјотресот, но ништо не прави, што покажува колку е лош и неефикасен системот за управување со државниот имот воопшто“, смета Џерек.
Ги провериле и нејзините изјави и навистина, додека редовно се објавуваат тендери за закуп на деловен простор, последниот конкурс за закуп на станови е објавен на 20 јули 2016 година. Ова е особено чудно ако се има предвид дека становите сочинуваат најголем број имот управуван од Државниот недвижен имот, што тие самите го признаваат на нивните веб-страници.
Од 30 декември 2021 година, State Real Estate управуваше со 5.130 станови, според деловниот извештај, 553 повеќе отколку во 2019 година. Од нив, 88% се заселени, а повеќе од 600 не се во употреба. Во 2021 година, од издавање станови беа собрани 22,2 милиони куни, при што просечната месечна кирија на користени станови е помала од 420 куни (55 евра).
Становите со право на користење сочинуваат 34,5 отсто од вкупното портфолио на станови, а становите со заштитена кирија сочинуваат 29,7 отсто. Дури 21,1 отсто од становите во деловниот извештај се наведени како „станови со корисници без правна основа“, кои во просек плаќаат закупнина по 1.000 куни месечно.
Побарувачката се зголемува, не се гради доволно, а старите станови многумина не ги продаваат.
Разбирливо, причината за зголемувањето на цените на недвижностите е тоа што понудата не ја следи побарувачката, т.е. дека повеќе станови се бараат отколку што се продаваат. Новоградбата не успева да го издржи растот на побарувачката за станови, не само домашна, туку и странска.
Речиси 60 отсто од становите во Хрватска се купуваат со готовина, без земање кредит, а третина од становите ги купуваат странци.
Во крајбрежните градови, до половина од станбените недвижности ќе се продаваат на странски купувачи . Иако бројот на станови во изградба се зголемува, тој не е ни приближно доволен за да се задоволи растот на побарувачката.